在现实中常常发生，一方为了实现民间借贷合同，双方虚假的签定房屋买卖合同为担保民间借贷，那么为担保民间借贷而签订房屋买卖合同效力问题,合同是有效还是无效呢？今天搜宜房产律师咨询网为您做个详细的解答：



案情：

甲欲向乙借款3400万元，甲乙双方签订借款合同，约定2020年12月21日前还款，本息共3500万元。乙向甲支付借款前，双方另外再签订《房屋买卖合同》，约定甲将坐落于上海市x区别墅出售给乙，房款3500万元。甲乙双方在上海市签订了网签。2021年2月10日，乙起诉甲要求被告履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋过户手登记。

案件结果

法院经审理，认定《房屋买卖合同》系借贷担保，根据《较 高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条******项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理。"、民法总则（已废除）******百四十六条之规定，认定《房屋买卖合同》无效。

本案要点：

民法典 第一百四十六条  行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百四十六条规定了虚假表示与隐藏行为效力，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

（一）为担保借贷而签订房屋买卖合同无效

在拟抵押的房屋无法办理抵押登记的情况下，当事人为担保民间借贷的还款而签订房屋买卖合同，双方约定债务人到期不还款，双方即履行房屋买卖合同，借款即冲抵房款，甚至将该房屋买卖合同进行网签等备案手续。

很显然，此房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，是虚假表示，此行为无效，而隐藏行为是民间借贷，民间借贷的效力需要合同法律法规有关借款合同的规定，综合判断借贷行为的效力，如隐藏行为不存在无效的情形，应当认定隐藏行为的效力，而不因存在虚假表示行为而直接判定双方的借贷行为无效。

（二）借贷到期后，协商以借款作为购房款而订立的房屋买卖合同有效

如借贷双方在借款到期后，经过双方对账，协商一致以确认的借款本息作为购房款，双方就此签订房屋买卖合同，则不再属于上诉的虚假表示行为。此时的房屋买卖合同不再是借贷关系的担保，而是双方真实意识表示。双方关系由民间借贷变更为房屋买卖合同关系。如发生纠纷，应按房屋买卖合同纠纷处理。

综上我们可以得知为担保民间借贷而签订房屋买卖合同应当认定为无效，其依据是民法典第一百四十六条  行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效之规定。所以对于借款切不可通过此行为，避免走无用之功。